標籤彙整: 大巨蛋BOT案

柯P和遠雄談判破局!原來大巨蛋影響了這麼多事情,卻沒什麼賺頭

冠/柯文哲剛上任台北市長,就深深地對大巨蛋影響了很多狀況

就以大巨蛋以及三創生活園區的BOT案,

槓上了遠雄趙藤雄及鴻海的郭台銘。

圖片來源 )華視

個人對整體事件的發展也非常關心,

每天幾乎目不轉睛的看新聞報導,以及各台的政論節目。

但卻觀察到某些媒體及名嘴所提出來的數據,

似乎沒有考慮到貨幣的時間價值。

 

以大巨蛋BOT案為例,做合理利潤評估:

藉媒體正熱時,本文提出一些BOT案合理的利潤評估方式,

讓同樣關心的民眾至少有一個正確的依據:

以大巨蛋BOT案來說,

不論是哪一家企業承接這專案,

就是需要拿出建造大巨蛋的現金,換取未來50年的營運獲利。

 

例如:遠雄當時評估大巨蛋的興建費用為80億元,大巨蛋受了龐大金額影響,

那麼遠雄就是等同拿出80億現金,換取未來50年的營運獲利,

那麼遠雄每年拿回獲利應該多少,才是合理的利潤呢?

用「資本預算」算出獲利與投報率間的關係

評估這類題目,

依循的方法就是財務管理的資本預算(Capital budgeting)

算出投資案之淨現值(Net Present Value)

淨現值若大於零,獲利就高於預期投資報酬率,

淨現值小於零就比預期投資報酬率還要

淨現值等於零時就代表跟投資報酬率相等

 

現金流量

BOT投資案大部分的現金流量如上圖所示,

負值代表現金流出,正值為現金流入。

就以遠雄大巨蛋來說,投資金額為80億元建造台北大巨蛋,

換取未來每年拿回的獲利。

 

兩種方式評估投資是否合理:

1. 先確定合理的投資報酬率,然後算出每年的合理獲利應該多少,

就是淨現值等於零的未來獲利,也代表沒有超額利潤。

2. 確定未來每年的獲利金額,然後算出淨現值為零的投資報酬率,

評估是否投資報酬率過大。

 

例如:當認定合理投資報酬率為15%,

那麼每年的獲利金額應該多少,淨現值剛好等於零,

也就是未來收入之現值等於期初投資金額80億元。

用Excel的PMT函數就可以得知為12.0億元【=PMT(15%, 50,-80)】。

通用公式如下:

未來每年收入 =PMT(投資報酬率, 年數, -投資金額)

 

 

愈久拿回的獲利,愈不值錢,所以大巨蛋受了很多因素影響不能拖太久

合理每年的回收金額為12億元,那麼50年的總金額就是600億元,

一般人會覺得這樣的獲利實在太高了,只投資80億元,卻可以拿回600億。

 

其實不然,想看看50年以後才會拿到的12億元,現在你願意用多少錢去換呢?

以現在的價值來看,只剩110萬7,361元【=1200000000/(1+15%)^50】。

這就是貨幣的時間價值,愈久拿回的獲利,是愈不值錢的。

 

 

不同投資報酬率就會對應不同的獲利,

下表列出不同的投資報酬率情況下,

每年的合理獲利應該是多少。

用這張表也可以反推,

未來每年實際獲利若是高達20億元,

那麼投資報酬率就高達25%。

萬一投資報酬率不如預期,每年實際獲利只剩4.4億元,

那麼報酬率就只剩每年5%。

這就是風險,因為未來的不確定因素,就會影響到實際的報酬率。

 

股市大富翁文中 20141212

 

合理獲利計算: 投報率低於15%,有虧損的風險

關於合理每年獲利金額的計算,

這裡也提供一個Excel試算表,供讀者下載,

只要輸入黃色儲存格參數,就會計算出每年合理獲利。

▼投資金額80億元,每年該有獲利金額
投資報酬率表

承做工程本身就有不少風險,例如實際造價比預期高,

實際營運獲利會是多少,也無人百分百有把握。

就因為有了這些風險,所以就必須有足夠的報酬,才會有企業願意承接。

當然,只要訂出雙方認可的合理投資報酬率,

就可根據上述公式計算出每年合理獲利,

市民不要求廠商沒利潤,只要求合理兩字。

 

面對相當程度的風險,

企業不太可能以低於15%的投資報酬率來承接,

否則就會有虧損的風險。

 

遠雄聲稱當時估算建造成本為80億,可是現在修正至166億,

成本是否真實增加這我不知道。

但若是真實,本來預估每年可以獲利12億元,就因為投資金額增加了,

導致實際投資報酬率降低至7.0%【=RATE(50, 12, -166)】。

 

7.0%如何得到呢?只要用Excel的RATE函數,

就可以算出當獲利確定時,投資報酬率為多少,

通用計算公式如下:

=RATE(年數, 每年獲利, -投資金額)

 

另外,如果未來的獲利不是預估的每年12億元,實際只剩10億元,

面對投資金額增加至166億元,以及獲利降低至10億元,

投資報酬率就只剩下5.6%【=RATE(50,10,-166) 】。

當然,造價不會只有增加不會減少,實際獲利也未必都會比預估值少,

也有可能比預估值多,只是企業當然要考慮最壞情況。

這也是為什麼承擔的風險愈高,報酬率就得要求多一點的原因。

 

金額大,報酬率不見得很大

以遠雄的案子來說,雙方都同意經營大巨蛋不足以回收成本,

必須依靠附屬設施的獲利彌補巨蛋,

那麼大巨蛋的主體及其附屬設施就要一起考量才行。

假設巨蛋造價為166億元,附屬設施成本為200億元,

總投入金額就是366億元,若合理投資報酬率定在15%,

那麼遠雄可以拿走的巨蛋加附屬設施的合理回收(稅前淨利)金額,

應該為每年54.95億元【=PMT(15%,50,-366)】,

50年總共拿回2,747億元。

不要以為2,747億元很多,投資報酬率只有15%而已。

▼投資金額366億元,每年該有的獲利金額
投資報酬率表

 

結論:「貨幣的時間價值」須列入評估

此案例,

我不是評論大巨蛋的契約是否合理,

因為 我並無能力評估總造價,

也無數據知道未來的獲利金額會是多少,

我只是趁這機會提出貨幣時間價值的重要性,

有時候看似很大的金額,

其實報酬率不見得很大。

當我們具備這些財務知識,才有辦法評估哪些決策是否正確。(文章來自C MONEY)

台灣棒球跨時代-大巨蛋棒球場興建  
《 遠雄大巨蛋 (farglory dome) 特輯》台北城市想像力成真~ 遠雄大巨蛋 (farglory dome)
大巨蛋大底順利完工 待工程變更審查

 

國家重大建設之大巨蛋BOT案






大巨蛋的BOT案真相

大巨蛋的BOT案真相

世界國際城市的發展,政治、經濟是帶領城市成長的主要動力,文化則是驅動力,其中體育運動,是城市的活力象徵;台北市即將在2016年出現首座大巨蛋,2017年世大運時,開幕式將在大巨蛋現身,推升大巨蛋的國際地位,而大巨蛋的興建營運模式背後真相又是如何,帶您一探究竟。

大巨蛋採用民間興建營運後轉移模式(BOT)公開招標,2004年由遠雄企業團與日本竹中工務店等協力廠商合組的「台北企業巨蛋聯盟」,經台北市府審核後認定為最佳申請者,2006年10月台北企業巨蛋聯盟籌備的公司「遠雄巨蛋事業股份有限公司」與台北市政府簽約辦理「台北文化體育園區─大型室內體育館台北大巨蛋BOT案」簽約,由時任台北市長馬英九與遠雄企業團董事長趙藤雄代表簽約。

2007年9月,行政院核定「台北文化體育園區─大型室內體育館台北大巨蛋BOT案」與附屬事業均為國家重大建設,計畫包括興建容納四萬人的多功能體育館、購物中心、電影城、飯店以及辦公大樓。大巨蛋由Populous團隊設計,日本大林組負責建造施工,開發團隊集結國內外專業建築事務所,包括香港劉榮廣伍振民建築師事務所、ACLA、台灣瀚亞建築師事務所、KCA國際、SANG。

台北市都市設計審議已於2010年12月通過大巨蛋設計,2011年5月有條件通過環評,2011年6月都審原則同意,2011年6月取得建築執照,2011年11月完成融資,大巨蛋全案進入施工中,原預計大巨蛋於2014年6月30日前完工啟用,但因拿到建照後,台北市府要求遠雄必須把規格提高到銀級綠建築,遠雄不僅必須追加預算,還要再花二個月更改設計,還需經過北市府各單位審查和會文,因此晚了一年才開始動工,加上變更結構和設備等建築計劃之因素,遠雄向台北市府提出工程完工展延計畫,預計申請延展至2016年完工。

雖然大巨蛋展延完工,但其建築結構將更符合場地所需要求,並且在避震防火等安全性能大為提升,綠建築的大巨蛋將為展現台灣建築能力的象徵。

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